Kernkompetenz Schlüsselfertigbau
Der Schlüsselfertigbau ist eine komplexe Aufgabe – so löst WOLFF & MÜLLER sie.
Der Schlüsselfertigbau (SF-Bau) ist eine Kernkompetenz von WOLFF & MÜLLER. Projekte von der Baugrube bis zum Mietereinzug zu begleiten, erfordert viel Erfahrung und Planungsvermögen.
Genau diese Erfahrung hat die Niederlassung Dresden im Laufe der Jahre gesammelt. Eine Übersicht über die Entwicklung der Kernkompetenz SF-Bau:
2008 gründete die WOLFF & MÜLLER Hoch- und Industriebau-Niederlassung Dresden mit fünf Mitarbeitern aus den damaligen Rohbau- und Altbaumodernisierungsbereichen den ersten Bauleitungsbereich für das schlüsselfertige Bauen (SF-Bauen). Seither ist viel passiert – aktuell beschäftigt allein die Niederlassung Dresden mehr als 35 Mitarbeiter in drei Bauleitungsbereichen und im Innendienst.
Über die Jahre haben wir sukzessive unsere Schlüsselfertigkompetenz ausgebaut. Nicht nur in den klassischen Aufgaben des Ausbaubauleiters und -poliers, sondern in allen Gewerken des SF-Bauens bis hin zum technischen Innendienst. Zu den bereits vorhandenen Rohbau- und Ausbau-Teams haben wir neue Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in den Hüllen- und TGA-Gewerken eingestellt und über zahlreiche Projekterfahrungen und die WOLFF & MÜLLER Personalentwicklung selbst aus- und weitergebildet.
Nach und nach hat WOLFF & MÜLLER schließlich auch eigene Planungs-, BIM- und LEAN-Koordinatoren ausgebildet. Damit werden notwendige Planungsvoraussetzungen und optimierte Bauabläufe für ein störungs-, fehler- und verschwendungsfreies Bauen sichergestellt.
Mit der Kompetenz wuchsen auch die Projekte
Waren es in den ersten Jahren noch zwei bis drei kleine und mittelgroße Bauprojekte zwischen 5 und 15 Millionen Euro pro Jahr, realisiert WOLFF & MÜLLER immer größere SF-Projekte. Der Fokus liegt heute auf Büro- und Geschäftshäusern, Industrie- und Gewerbebauten sowie Wohngebäuden mit Auftragsgrößen zwischen 5 und 50 Millionen Euro, bei besonderen Rahmenbedingungen entsprechend mehr.
Aus den Erfahrungen der letzten Jahre konnten wir verschiedene Erfolgsfaktoren für das schlüsselfertige Bauen ableiten und diese im Team weiter ausbauen.
Erfolgsfaktor 1: Das Partnerschaftsmodell
Das Partnerschaftsmodell basiert auf der Idee einer möglichst effizienten Kooperation mit Kunden und allen Projektebeteiligten durch die Vermeidung von Informationsdefiziten entlang der einzelnen Bauphasen. Ziel ist es, die Projektvorgaben hinsichtlich Qualität, Terminschiene und Kosten zu erreichen bzw. zu übertreffen. Entscheidend ist dabei die gemeinsame Erarbeitung des Bausolls in der frühen Planungsphase.
In der Entwurfsplanung und im Übergang zur Ausführungsplanung werden durch die Planer wegweisende Entscheidungen für die Projektrealisierung getroffen. Genau hier setzt das Modell an: Werden diese Entscheidungen gemeinsam mit dem Bauausführenden abgestimmt, schafft das ein gemeinsames Verständnis aller Projektbeteiligten für das gewünschte Bausoll. So stellen wir die optimale Wahl von Bauverfahren und weiteren technischen Details, nachhaltigen Materialien und effizienten haustechnischen Anlagen sicher. Gleichzeitig definieren wir mit dem Kunden die notwendigen Rahmenbedingungen in Bezug auf Baustelleneinrichtung, Logistik und Bauabläufe.
In der Preconstruction-Phase des Partnerschaftsmodells wird die vorhandene Planung zusammen mit allen Projektbeteiligten und dem Kunden auf Herz und Nieren geprüft. In dieser Phase entstehen:
- ein optimiertes und einvernehmliches Bausoll
- eine baureife Planung
- ein budgetoptimierter Baupreis
- ein störungsfreier Bauablauf
Auf die Preconstruction-Phase folgt die Bauphase, in der WOLFF & MÜLLER sich vollkommen auf die bauliche Umsetzung konzentrieren kann. Durch den damit verbundenen Ansatz „erst umfassend planen und dann effizient bauen“ ist der Projekterfolg sichergestellt.
Mithilfe der Partnerschaftsmodelle entsteht für alle Projektbeteiligten von Beginn an Transparenz, Vertrauen und maximale Verbindlichkeit in Bezug auf Qualität, Termine und Kosten.
Die Vorteile von Partnerschaftsmodellen auf einen Blick:
- vielfältige Kundenwünsche erfüllen
- die Baukosten im Durchschnitt um etwa 20 % reduzieren
- die Bauzeit um bis zu 30% zu verkürzen.
Methoden wie Building Information Modelling und Lean Construction unterstützen die Kommunikation und schaffen Transparenz für alle Projektbeteiligten.
Erfolgsfaktor 2: Hohe fachliche und überfachliche Kompetenz
Eine weitere wichtige Voraussetzung für eine erfolgreiche Projektabwicklung im SF-Bau ist eine hohe Baukompetenz in allen Gewerken sowie die Bereitschaft der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zum ständigen Lernen und Weiterbilden. Da die Bauteams nicht selten bis zu 20 Personen und mehr umfassen und mit Baupartnern, Planern und Kunden eng zusammenarbeiten, sind auch Führungs- und Projektmanagement-Kompetenzen relevant.
Genau diese Fähigkeiten haben wir über viele Jahre sukzessive auf- und ausgebaut. Neben der technischen Ausbildung erfahren alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter eine individuelle berufliche Weiterbildung. Dieses Entwicklungsangebot wird durch die WOLFF & MÜLLER Akademie sichergestellt. Die WOLFF & MÜLLER Personalentwicklung bietet, in Abstimmung mit den operativen Einheiten, die erforderlichen fachlichen und überfachlichen Seminare, Tutorials, Coachings oder auch berufsbegleitende Studienangebote. So sind die Bauteams gut für die vielfältigen Entwicklungen der Baubranche und speziell auch im SF-Bau gerüstet.
Erfolgsfaktor 3: Fokus auf die Schwerpunkte des Schlüsselfertigbauens
Im SF-Bau spielen eine präzise Planungskoordination, effiziente Ausbau- und Fassadenleistungen und eine moderne technische Gebäudeausstattung eine wichtige Rolle für die Zukunftsfähigkeit eines Bauwerks.
Präzise Planungskoordination: Die Planung wie auch die Planungskoordination sind wesentlich für den Projekterfolg im SF-Bau. WOLFF & MÜLLER legt großen Wert darauf, dass alle Planungsleistungen präzise und effizient koordiniert werden. Die Zusammenarbeit mit den verschiedenen Baupartnern erfordert eine sorgfältige Abstimmung, um sicherzustellen, dass alle Details nahtlos ineinandergreifen. Durch eine transparente Kommunikation und Visualisierung behalten alle Projektbeteiligten und auch der Kunde stets den Überblick über den gesamten Bauprozess.
Ambitionierte Ausbauleistungen: Neben dem Rohbau ist für die Kunden von SF-Bau-Projekten eine hochwertige Ausbauleistung ein wesentliches Indiz für die Qualität und Funktionalität des gesamten Bauwerks. Besonders im Bürobereich setzen Bauherren auf innovative Lösungen, wie Glastrennwandsysteme, umfangreiche Dateninstallationen oder Kühldeckensysteme. Die Ausbauleistungen sollen in diesem Kontext dazu beitragen, Arbeits- und Lebensumgebungen zu schaffen, die höchsten Ansprüchen an Funktionalität und Design gerecht werden.
Architektonisch und energetisch anspruchsvolle Fassadenkonstruktionen: Die Fassade eines Bauwerkes hat für jeden Kunden eine enorme Bedeutung, denn sie ist der von außen sichtbare Teil des Gebäudes. Hier gilt es, als Bauunternehmen viele Interessen unter einen Hut zu bringen: der gestalterische Anspruch des Architekten, die Wünsche des Kunden, die Erwartungen der Stadtplaner und genehmigenden Institutionen und so weiter. Diese Interessenlage abzuwägen, stellt eine große Herausforderung im Planungsprozess dar. Zusammen mit den ausgebildeten Fassadeningenieuren und den Baupartnern im Fassadenbau schafft WOLFF & MÜLLER individuelle Lösungen, um die gestalterischen, technischen und monetären Erwartungen aller Beteiligten bestmöglich zu erfüllen.
Technische Gebäudeausstattung: Die technische Gebäudeausstattung bedingt Funktionalität und Umweltfreundlichkeit von Bauwerken. WOLFF & MÜLLER setzt auf nachhaltige Lösungen, um möglichst energieeffiziente und innovative Gebäude zu schaffen. In diesem Bereich bringen die Heizungs-, Lüftungs-, Sanitär- und Elektroingenieure Ihr ganzes Wissen ein und sorgen mit den Baupartnern für die bestmögliche Umsetzung der Technischen Gebäudeausstattung.
Erfolgsfaktor 4: BIM-, LEAN- und digitale Arbeitsmethoden
In schlüsselfertigen Bauprojekten gibt es zahlreiche Kundenwünsche und komplexe Planungsleistungen, bei denen verschiedene Projektbeteiligte involviert sind. Um Projektabläufe dennoch effizient und transparent zu gestalten, Störfaktoren möglichst früh zu erkennen und die einzelnen Arbeitspakete und Abläufe optimal aufeinander abstimmen zu können, nutzt WOLFF & MÜLLER Methoden aus dem Building Information Modelling (BIM) und Lean Construction (LEAN).
Eine modellbasierte Planung stellt den Projektbeteiligten ein Gebäudedatenmodell zur Verfügung und bündelt dabei alle Informationen rund um die Planung, den Bau und den Betrieb eines Gebäudes inklusive Termin- und Kosteninformationen. So sorgen wir dafür, dass alle Projektbeteiligten ein gleiches Verständnis für die Bauaufgabe und deren Umsetzung bekommen.
In der Bauausführung arbeiten mehrere dutzend Baufirmen und oftmals mehr als 100 Arbeiterinnen und Arbeiter parallel am Projekt. Da gilt es, den Überblick zu wahren: Offene Fragen, mögliche Störgrößen oder Abweichungen sollten so früh wie möglich erkannt und präventiv bearbeitet werden. Durch eine gemeinsame, gezielte Kommunikation und Visualisierung von Themen entsteht eine transparente Prozess-, Aufgaben- und Bauablaufsteuerung.
Hier kommen die LEAN-Anwendungsfälle zum Einsatz. Neben dem Shopfloor Management zur Koordination der Bauteams vor Ort, werden Planungs- und Steuerungs-Tools wie das Last Planner System oder die Taktplanung besonders häufig genutzt.
Erfolgsfaktor 5: Das WOLFF & MÜLLER Baupartnerprinzip
Das Leistungsversprechen an den Bauherren ist in hohem Maße auch von Baupartnern abhängig. Das Ziel ist deshalb, mit eingespielten Teams und standardisierten Prozessen möglichst störungsfrei, effizient und innovativ bauen zu können. Das gelingt, indem WOLFF & MÜLLER auf vertrauensvolle und langfristige Geschäftsbeziehungen setzt, die auf gemeinsamen Werten basieren und in denen sich die Baupartner gegenseitig unterstützen.
Mit dem WOLFF & MÜLLER Baupartnerprinzip wollen wir langfristige und vertrauensvolle Beziehungen zu Baupartnern entwickeln, in denen beide Seiten von den jeweiligen Kompetenzen und Fähigkeiten profitieren können. Durch den gezielten Aufbau von Partnerunternehmen ist es uns gelungen, standardisierte kaufmännische, handwerkliche und planerische Abläufe auf höchstem Niveau zu generieren. Mit dem Wissen um gegenseitige Stärken und erforderliche Voraussetzungen für eine störungsfreie, termin-, qualitäts- und kostenoptimierte Zusammenarbeit gelingt auch der gemeinsame Projekterfolg.
Nach dem Abschluss von Projekten dienen Feedbackgespräche der gemeinsamen Entwicklung und sorgen für eine kontinuierliche Verbesserung der Kernkompetenz im Schlüsselfertigbau.
Autor: Matthias Seifert
Niederlassungsleiter WOLFF & MÜLLER Hoch- und Industriebau GmbH & Co. KG | Niederlassung Dresden
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Bildquelle Headerbild: immo-foto.de
Bildquellen Galerie:
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